PSE-EE PSOE Euskal Sozialistak

EL PSE-EE de Hondarribia por el presente, dentro del plazo de exposición pública concedido, presenta la siguiente ALEGACIÓN AL PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE HONDARRIBIA:

La política de vivienda en el PGOU

Cualquier alegación que se haga a este PGOU, parte de la misma premisa: lo erróneo es el modelo de ordenación que persigue el PGOU, que conduce sin remisión a una regulación errónea y trasnochada, alejada del interés general de la ciudad.

Recordemos que la sentencia firme dictada el 25 de mayo de 2.020 por el TSJPV, declara la nulidad del Plan General de Ordenación Urbana de Hondarribia. Y el PGOU que se presenta vuelve a ser más de lo mismo: el mismo modelo de desarrollo urbano que prescinde de los intereses de la ciudadanía y pone la ciudad al servicio de los intereses económicos de unos pocos. Se vuelve a presentar el mismo documento a exposición pública.

Este plan es incomprensible desde la perspectiva moderna del urbanismo sostenible. Y es que hay un consenso generalizado en que toda actuación territorial y urbana debe tener como objetivo:

- La cohesión social y el desarrollo sostenible

- La rehabilitación como eje prioritario

- Minimizar al máximo el consumo de nuevos suelos

- Considerar la eficiencia energética como algo esencial para diseñar los espacios urbanos.

Se supone que se formula el Plan para adecuarse a la Ley vasca 2/2006 de Suelo y Urbanismo, y a las Directrices de Ordenación Territorial. Estas Directrices nos dicen que un principio de actuación (sección 8.3. Economía circular de las propias DOT) será fomentar la reutilización de suelos ya antropizados en beneficio de los suelos vírgenes en aplicación de los principios de la economía circular.

El Plan Territorial Parcial PTP de Donostia ldea-Bajo Bidasoa de 2016 establece como criterio de planeamiento priorizar la reordenación interna, la redensificación y el mejor aprovechamiento del tejido urbano ya existente frente a la ocupación de nuevos suelos.

Además, el Gobierno Vasco ha publicado la “Estrategia de Protección del Suelo de Euskadi 2030”, y define cinco objetivos estratégicos. De éstos, hay que resaltar a reducción del consumo de suelo, una gestión eficaz de su ocupación, y la protección de impactos perjudiciales.

Todo esto son principios que están en nuestras leyes recientes, nuestras directrices de ordenación aprobadas hace poco, y en la estrategia de nuestro gobierno recientemente formulada. Son principios muy cercanos, formulados en Euskadi. Pero a nada que miremos el Plan General propuesto, vemos que no resiste el menor contraste con estos principios y estrategias.

Es un plan rancio, de urbanismo especulativo, cuya orientación política es ocuparse sólo de los nuevos desarrollos residenciales, sin justificación alguna para el interés público, sin importar los impactos negativos que tendrá sobre el territorio, la enorme demanda de movilidad interna que generará, los enormes costes de mantenimiento futuro para el Ayuntamiento. Lo único que se puede garantizar es que hará ganar mucho dinero a unos pocos.

El modelo apuesta por crecimiento de vivienda libre injustificado, y omite clamorosamente los análisis y estudios de necesidades de rehabilitación, reducción de emisiones, problemas de la población en relación a la vivienda, y un largo etcétera.

Nuestras nuevas generaciones no entienden todo esto, y el Ayuntamiento no se había dado cuenta de que el mundo ha cambiado mucho en muy poco tiempo; el cambio climático es una realidad innegable, la movilidad sostenible no es discutible, el modelo territorial expansivo injustificado no cabe en las cabezas de nuestros jóvenes, y la ausencia de verdadera apuesta por la vivienda protegida y la rehabilitación, entristece a los jóvenes y nos aleja de ellos.

El PGOU presentado mantiene los criterios y premisas de partida de hace más de 10 años. Estos criterios ya fueron duramente criticados en su día. Hoy, han quedado totalmente obsoletos, y son algo incomprensible para las nuevas generaciones. La actual realidad social, económica, urbanística, y medioambiental, con las exigencias reales y actuales de la ciudad, sitúan el punto de partida en un contexto absolutamente alejado del planteamiento que hace 10 años, ya era erróneo.

Este Plan dedica todos sus esfuerzos en diseñar actuaciones clásicas de ocupación de nuevos suelos, para generar viviendas de lujo en zonas con vistas, que estarán desconectadas del nucleo urbano. Una ordenación que en nada genera una ciudad cohesionada, y que son todo lo contrario a la sostenibilidad energética, ambiental y social.

Pero que, por supuesto, generará ingentes beneficios a los promotores privados.

El plan maximiza el crecimiento residencial libre, sin justificar en ningún momento su necesidad. Sólo se comprueba que no se pase del máximo que se pueda permitir desde la ordenación territorial.

Pero eso no es una justificación. No hay estudios, necesidades demográficas, análisis de la demanda de nuevos hogares… La ciudad crecerá si de verdad tienen necesidad de hacerlo. Pero no para hacer negocio. No se contiene una sola justificación de por qué Hondarribia debe generar tanta vivienda nueva.

Y que desde la perspectiva de la vivienda protegida, tendrá el mismo efecto que el PGOU de 1995: se cumplirá formalmente la ley, calificando el suelo para VPO para cumplir en el papel. Pero 26 años después, un altísimo porcentaje de dicha VPO no estará desarrollado. Y porque el Ayuntamiento no ha querido.

Es curioso que en el Plan se dedican muchas páginas a hacer un detallado recorrido por la historia de Hondarribia, desde la prehistoria y los romanos, hasta la actualidad.

Pero no encontramos por ningún lado la necesidad de crecimiento residencial que ahora propugnan. La única justificación es la referencia al tope máximo que establecen las Directrices de Ordenación Territorial, diciendo que no se supera. Faltaría más.

Pero no se justifica en ningún caso la necesidad para el incremento de viviendas. El estudio dice que, analizada la evolución de la población, se observa una tasa de crecimiento vegetativo negativa.

No obstante, se califica todo lo que se puede para nuevas promociones de vivienda libre. ¿por qué este empeño en las nuevas promociones de vivienda libre? ¿a quién benefician?

No encontramos justificación ninguna en el Plan para este urbanismo desarrollista. Y si miramos la estadística poblacional de Hondarribia desde 2001, no se justifica en absoluto el gran crecimiento urbano que propugnan. Y no encontramos la justificación en el Plan, porque sencillamente no existe.

O sea, que la orientación es todo lo contrario a la cohesión social y el desarrollo sostenible.

Es muy importante repasar los datos de los ámbitos de VPP:

La “actuaciones de dotación”:

La edificabilidad de VPP se concentra en los ámbitos urbanizables: en suelo urbano hay 94 viviendas protegidas (64 VPP +30 VT), de un total de 622 viviendas nuevas previstas en suelo urbano. Esto significa que del nuevo desarrollo, sólo un 15% es protegido. La establece un estándar el 40%.

En suelo urbanizable hay 783 protegidas (574 VPP + 209 VT) de un total de 1.038 nuevas, lo que da el 75% previsto en la ley.

O sea, 15% en urbano y 75% en urbanizable. Algo sorprende, y son las actuaciones de dotación.

En suelo urbano hay nada menos que 33 actuaciones de dotación (AD), en las que hay 362 viviendas libres nuevas. Algunas de estas actuaciones de dotación son de hasta 29 ud. (Labreder), 24 ud. Muliate I, o 23 ud. Revellín… o sea, que no son actuaciones ínfimas o de levante de edificios, etc… son auténticas promociones que podría discutirse mucho si se consideran como actuaciones integradas.

Entendemos que estas “actuaciones de dotación” también tienen que soportar la carga correspondiente a la VPP. Suponen nada menos que el 68% de toda la vivienda nueva libre en suelo urbano. Es demasiado como para no contarlo, como para hacer que no lo vemos...

Y es que es muy curioso que  no se tienen en cuenta a los efectos del cómputo de vpp. Y también resulta muy curioso que hay 2 AD que sí que tienen VPP: son Muliate II (30 vpp+30 VT) y Biteri con 34 VPP.

Está claro que el planeamiento puede calificar como uso específico la vivienda protegida, y que los estándares de la ley son mínimos que el plan no puede rebajar, pero puede incrementarlos y establecer el uso específico de VPP, aunque no sean actuaciones integradas (lo cual se podría discutir).

Así, nos parece infumable que todas esas actuaciones no prevean su parte de VPP, y entendemos que al menos el 40% del total del urbano tienen que tener su prevision de VPP, que sería aprox. 210 en suelo urbano, y no las 94 previstas.

 

 

 

La VPP en general:

Estas son las previsiones del PGOU, que nadie se cree a estas alturas:

		PROTEGIDAS
CLASE	AMBITO	VPP	VT	VL	TOTAL
URBANO	BITERI	34			34
	MULIATE II	30	30		60
		64	30
		94			94
URBANIZABLE	PARKE TEKNOLOGIKO			17	17
	KARMELDARRAK	127	60		187
	SORONDONEA	29	10		39
	TUDELENEA	231	77		308
	ETXANIKENEA	187	62		249
	BASAKO	0	0	238	238
		574	209
		783			1038

 

El total de vivienda protegida se compone así de 94 en suelo urbano, más 783 en urbanizable, por un total de 877 viviendas protegidas.

De estas 877, se desglosan en: 638 de VPO y 239 V Tasada.

Pero resulta muy poco creíble, porque si

revisamos el informe-liquidación de la VPP revisa la ejecución del plan anterior (NNSS), vemos la realidad de la gestión y la promoción: de la VPO prevista hace nada menos que 26 años, aún falta por ejecutar un 34%, esto es, 338 VPO. Y no digamos nada de lo que se ha hecho en alquiler.

La programación era máximo a 8 años, y tras 26 añosde vigencia, la ejecución de la VPO se queda en el 66%.

Sin embargo, la ejecución de la vivienda libre ha sido mucho más certera: se ha ejecutado el 78%, se prevían 1.044 y han hecho 816… Y ahí sólo falta las viviendas libres de Basako, en donde quieren aumentar exponencialmente la edificabilidad y hacer el negocio más especulativo y degradante de las últimas décadas.

Menos mal que el cambio de Ayuntamiento ha llegado a tiempo. O eso esperamos.

Vemos que la VPP se concentra en 3 ámbitos: Tudelenea, Etxanikenea y Karmeldarrak.

Por ley se debe destinar el 75% a vivienda protegida. Pero entendemos que el PGOU debe ir mucho más allá. Debe ser el instrumento jurídico que determine el régimen de desarrollo y gestión de las viviendas protegidas. Y debe conllevar las dotaciones presupuestarias necesarias.

En Tudelenea se prevén unas 309 viviendas protegidas, y en Etxanikenea unas 250.

Bien, estamos en 2023, y los precios de la vivienda en nuestra ciudad llevan décadas y décadas siendo estratosféricos. La inmensa mayoría de los jóvenes de Hondarribia, considerando sus ingresos, no pueden acceder a una vivienda, ni en propiedad, ni en alquiler. Y lo mismo con los no tan jóvenes, aquellas familias que no tienen piso en propiedad, se ven excluidas de su municipio ante la escalada de precios.

El mercado libre tiene totalmente excluidos a las familias más modestas y a los jóvenes. No sólo por razón de precios, es que ni siquiera consiguen que alguien les alquile una vivienda. Hay demanda fuerte, y eso hace que los propietarios exijan requisitos de ingresos elevados, negándose a firmar contratos con las familias que no sean de su agrado.

La exclusión social residencial es total. Y no hablamos de los barrios de mayor nivel, la exclusión afecta a cualquier vivienda en Hondarribia. Afecta verdaderamente a derechos fundamentales. Esta situación es de auténtica emergencia. Y en caso de Hondarriba, es de auténtico escándalo.

Diversos rankings sitúan a Hondarribia como el municipio más saneado económicamente de Gipuzkoa, y casi seguro que de Euskadi. No tiene nada de deuda, y dispone de cuantiosos fondos propios. Pero tiene uno de los dramas más intensos para el acceso de su población a la vivienda.

Alguien tiene que explicar a los jóvenes y familias excluidas de vivienda en Hondarribia que su Ayuntamiento tiene:

- suelos calificados para hacer 877 viviendas protegidas, de las cuales 638 son VPO y 239 son VPT

- capacidad de gestión, directa o a través de convenio con Alokabide.

- sobre todo, capacidad económica para urbanizar la zona y edificar las viviendas.

Como hemos dicho antes, el PGOU prevé un crecimiento de 638 VPO, aparte de la vivienda tasada. El Ayuntamiento debe liderar y promover directamente que por lo menos el 50% de esas 638 VPO, se destinen a alquiler social. Esto supone 319 VPO protegidas, suficiente para el 50% de la demanda de empadronados, que son 674.

Hondarribia tiene demanda acreditada de sobra, y en cuanto parezca real que van a hacer más VPP, se apuntará más gente. Y entendemos que estas áreas son idóneas para el desarrollo urbano, ampliamente justificado por la enorme demanda de vivienda protegida. Son zonas junto a la variante, en zona muy bien comunicada, con orografía favorable, costes de urbanización razonables, sistemas generales a pie de ámbito, sin graves afecciones ambientales ni paisajísticas, y perfectas para el desarrollo de políticas de VPP compactas y sostenibles.

Por ello, en coherencia con nuestra reclamación de desclasificación de Basako, abogamos por:

- Traspasar a Tudelenea y Etxanikenea las 247 viviendas libres previstas en Basako, para dar cumplimiento al principio de cohesión social consagrado en el artículo 2.g) de la Ley vasca 3/2015, de 18 de junio, de vivienda.

- Asimismo, incrementar en un 20% la edificabilidad residencial protegida de las áreas Tudelenea y Etxanikenea.

Es escandaloso leer en su propio Plan (pág. 15 de la Memoria)

La especialización residencial centrada en la capa media‐alta que dificulta al resto de la población asentarse en su ciudad. Este fenómeno se observa tanto en el parque residencial destinado a compraventa como en la oferta de vivienda en alquiler, que es prácticamente inexistente, y que se ve afectada por la competencia de nuevos fenómenos como las viviendas de uso turístico.

El estudio económico y programa de actuación establece:

Los planes parciales 8.5. Tudelenea, 8.8 Etxanikenea y 6.3 Basako resultan determinantes en el desarrollo de la política de vivienda de medio y largo plazo propuesta por el Plan General. El Ámbito 8.5. Tudelenea debería estar en situación de iniciar su ejecución en un plazo de 4/5 años a partir de la aprobación del Plan General, una vez ejecutado el programa de vivienda protegida propuesto en suelos urbanos y el Plan de Etxanikenea debería formularse con posterioridad a la ejecución de las previsiones del mismo.

O sea, que el Plan tardaría unos 2 años en entrar en vigor, esperamos 4/5 años y estamos ya en: 2030 para iniciar ejecución. Unos 4/6 años de ejecución, nos plantamos en 2035. Y al acabar, empezamos con Etxanikenea. Esto no es de recibo.

Tenemos uno de los municipios más saneados de Euskadi en cuanto a situación financiera, y la Administración puede y debe y hacer algo al respecto.

La reciente Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece en su art. 15:

1. d) La legislación sobre ordenación territorial o urbanística establecerá, para el suelo de reserva para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública, recogido en la letra b) del apartado 1 del artículo 20, del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, el porcentaje que deberá ser destinado a vivienda sujeta a algún régimen de protección pública de alquiler. Este porcentaje no podrá ser inferior al 50 %, salvo en casos excepcionales en los que el instrumento de ordenación urbanística lo justifique, atendiendo a las características de las personas demandantes de vivienda u otras circunstancias de la realidad económica y social

Y aquí es donde este PGOU puede demostrar su compromiso con los principios reguladores de la política urbanística y de vivienda, y dar contenido material al derecho a la vivienda.

En este sentido, el PGOU debería apostar desde su misma regulación por establecer un porcentaje de vivienda protegida que deberá ser destinado a alquiler. La Ley estatal le faculta para ello, y el clamor social le obliga a hacerlo.

Otra cosa es el efecto demoledor que ello pueda tener en las expectativas de beneficio de los propietarios-especuladores de suelo. Pero eso no pertenece al ámbito del interés general que defiende el Ayuntamiento.

 

Por lo expuesto y en su virtud,

SOLICITA

que, teniendo por presentado este escrito, lo admita y por formuladas las alegaciones que en el mismo se contienen, las estime y proceda a modificar el Documento Aprobación Inicial del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Hondarribia sometido a información pública en el sentido que se deriva del contenido de las consideraciones que se Incluyen en el cuerpo del presente escrito. En síntesis:

- Incluir normas que establezcan el porcentaje de vivienda protegida que deberá ser destinado a alquiler.

- Establecer las determinaciones de compromisos económicos y de programa de actuación que asegure el desarrollo de la VPO en un plazo máximo de 4 años.

- Incrementar la densidad de las áreas Tudelenea y Etxanikenea, mediante el traslado de las 247 viviendas libres previstas en Basako, y el incremento de al menos un 20% de la edificabilidad protegida.

- Reconsideración de las zonas definidas como “actuaciones de dotación”, y establecer la obligatoriedad de cumplimiento del mínimo estándar correspondiente al suelo urbano para estas zonas.